La déductibilité fiscale de travaux d’aménagement intérieur d’un bien immobilier

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un immeuble, y avait fait réaliser d’importants travaux (réfection des sols, modification des ouvertures extérieures, redistribution des surfaces, création d’appartements…). Des travaux qui avaient conduit à porter la surface totale des pièces et annexes de 190 m² à plus de 400 m². Fiscalement, la SCI avait déduit de son revenu brut le montant de ces dépenses d’amélioration du bien immobilier.

Suite à une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait réclamé à l’associé majoritaire (99,91 % des parts) de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt et de prélèvements sociaux après réintégration de la totalité des dépenses de travaux que la SCI avait déduite. En effet, selon le fisc, vu l’ampleur de l’opération, ces travaux devaient être considérés comme des travaux de reconstruction, et non pas d’amélioration de l’immeuble. Or ce type de travaux n’est pas, contrairement aux travaux d’amélioration, déductible du résultat de la SCI. Après avoir vainement tenté de faire annuler ces cotisations auprès de l’administration fiscale, l’associé de la SCI avait soumis le litige à la justice administrative.

Les juges du Conseil d’État ont alors souligné que ni les plans, ni les autres pièces produites par le gérant de la SCI, dont un certificat d’urbanisme de 1973 mentionnant une surface bâtie de 345 m² et des attestations de surface habitables établies postérieurement à la réalisation des travaux, ne permettaient d’établir que l’immeuble présentait, avant l’engagement des travaux, une surface habitable supérieure à celle mentionnée dans la déclaration H1 (déclaration recensant les constructions nouvelles et aidant à établir leur valeur locative cadastrale) souscrite en 1970.

La Haute juridiction administrative en a conclu que les travaux en question équivalaient, par leur importance, à une reconstruction de l’immeuble, dont le montant n’était pas susceptible d’être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers de l’associé de la SCI.

Conseil d’État, 29 mai 2019, n° 421237